专题｜历经十载，新城吾悦广场的百座冲刺

Original 2018-02-13 CRIC研究 克而瑞地产研究

2020年开业100座，新城商业底气何来？

文／克而瑞研究中心房玲、易天宇、羊代红、陆雁君、洪宇桁

前·言

近年来新城商业动作频频，2017年12月南京鼓楼吾悦广场、成都武侯吾悦广场、晋江吾悦广场相继开业，实现了企业2017年新开业12座吾悦广场的目标，全年商业租金及管理费收入达到10.20亿元。截至2017年底，新城建成开业及在建的吾悦广场总数达到了59座，并计划2020年实现开业100座吾悦广场的目标。新城商业发展如此迅速的原因是什么？如何实现百座目标？其运作模式及资金流情况又是怎样？我们将就此对新城商业展开深入分析。

发展：历经三大阶段，冲量仍为主旋律

（略）

布局：抢滩三四线，运营效果有待观察

1、小体量、大规模冲击百座目标

截止2017年底，新城商业已拥有开业商业项目共23个，其中有12个商业项目为17年正式开业，数量超过了总数的一半。目前，新城开业项目的商业建筑面积达到了227万平方米，同比大幅增长了105%；商业可出租面积为143万平方米，同比增长134%。据统计，新城商业还拥有在建及待建商业项目共36个，截至2017年底拥有59座吾悦广场，但是要想实现2020年百座目标，未来三年企业还需加速扩张。在这些在建及待建的项目中，明确表示将于2018年开业的共有11个项目。

2、存量改造、轻资产化为扩张提速（节选）

从新城商 40 36628 40 14683 0 0 9260 0 0:00:03 0:00:01 0:00:02 9257的开发周期来看，随着新城商业规模的加速发展以及商业运作的逐步成熟，其商业项目的开发周期（从拿地到开业）也在逐步缩短。2015年前新城商业开业项目的平均开发周期为52.2个月，属于商业探索阶段。2017年新开业商场的平均开发周期为29.73个月，其中南京鼓楼新城吾悦广场为2007年南京的商业地王项目，由于拆迁等因素导致该项目的开发周期过长。若除去该异常值后，2017年的实际平均开发周期为20.81个月，相比2016年下降了8%。此外从已明确公布2018年开业的项目开发周期来看，其平均开发周期为26.68个月。可以看出，新城商业项目从拿地到开业平均大概稳定在两年左右，主要是因为新城一般拿下的都是综合体项目，前期先销售住宅再开发商业。

3、抢滩三四线机会与风险并存（略）

4、整合产业链，形成商业生态圈（略）

5、商业运营管理仍有待完善（略）

收入：租金增长谨慎乐观

1、整体出租率保持高位（略）

2、收入逐年上涨已破10亿（节选）

根据新城控股发布的2017年12月份及第四季度经营简报来看，新城商业2017年的租金及管理费收入达10.20亿元，较于2016年增加131%。2017年租金及管理费增长迅速的原因，除了因为2017年新开业12家吾悦广场而贡献的2.92亿元的收入之外，还在于2017年前开业的吾悦广场贡献的租金及管理费收入的上升，这一金额为7.28亿元，较于2016年增加65%。此外，据新城控股2017年半年度披露的数据显示，租金及管理费收入占新城营业收入的2.82%，而在2016年的时候这一数据为1.58%。新城商业的收入逐渐成为新城控股的一项重要的营收来源。

3、租金和管理费平分秋色（节选）

新城商业的收入细分来看，主要分为租金收入以及管理费收入。根据新城2017年上半年年报披露的情况可知，新城商业2017年上半年的租金及管理费收入达3.20亿元，其中租金收入占比为55%，占比较2016年略有下滑。可以看出，新城商业收入还有很大的一部分来源于管理费的收入。

4、三四线布局限制租金规模（略）

资金链：以售养租+资产证券化促进商业发展

1、以售养租解决前期开发成本

做商业地产绕不开的一个关键词是资金，无论是前期的建造，还是开业初期的运营，都考验着一个企业的资金链的维持能力。特别是新城商业大部分是自持的商业地产。为了解决商业前期开发部分资金来源的问题，新城在拿地之初，就偏爱拿商住的地块，住宅与购物中心配建，在项目期初期先建造可销售住宅和商业，在销售额达到购物中心建造成本80%的标准之后，才开始动工建造自持购物中心部分。

新城控股通过这种方式解决了自持物业前期开发时的部分资金问题。同时，可以形成商住联动，优势互补，促进住宅的销售，也有利于聚集商场建成之初的人气聚集。如宁波镇海新城吾悦广场，在2015年5月拿下该商住地块，住宅部分于当年12月实现开盘，有了一定的销售资金回流之后，商业部分于2016年3月开工，最终在2017年11月实现开业，2017年实现租金及管理费收入0.12亿元。

2、资产证券化为企业减重前行（略）

3、政策风险仍需多加谨慎（略）

总的来看，新城商业在经历了十年的发展后，对其自身的商业运营模式的有了越来越清晰的定位，并且在未来两三年内还将加速发展，在轻资产的助力下，实现百家吾悦广场的目标压力不大。在商业项目的资金链问题上，新城也形成了一套自己的解决方式，值得其他房企借鉴。目前，新城商业项目多布局于三四线城市，从而限制了整体的租金规模，收益质量有待观察，但是考虑到企业对其商业板块人力、财力、物力上的不断支持，发展体系的不断完善，其长期发展仍然值得期待。

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专题

本文节选自专题《新城商业的机遇与挑战》

一、发展：历经三大阶段，冲量仍为主旋律

1、第一阶段：整合资源试水商业

2、第二阶段：产品开发进入标准化

3、第三阶段：加速扩张与产品升级

二、布局：抢滩三四线，运营效果有待观察

1、小体量、大规模冲击百座目标

2、轻资产化为扩张提速

3、抢滩三四线机会与风险并存

4、整合产业链，形成商业生态圈